Воронеж. Обзор рынка торговой недвижимости за I полугодие 2012 года

10.10.2012

В рамках сотрудничества с журналом «Парадный квартал» компания «ИнвестОценка» подготовила обзор рынка торговой недвижимости Воронежа за I полугодие 2012 года.

Основными тенденциями на рынке торговой недвижимости Воронежа в I полугодии 2012 года стали дальнейшая активизация арендаторов, выход на рынок новых зарубежных и отечественных торговых сетей и брендов.

Реальный спрос до конца года практически удовлетворен за счет открытых еще в 2010 году четырех крупных торговых объектов общей арендопригодной площадью 274 320 кв. м. Совокупное предложение торговой недвижимости практически полностью удовлетворяет текущим потребностям города. По показателю обеспеченности жителей качественными торговыми площадями (421 кв. м GLA на 1 000 жителей) Воронеж приблизился к крупнейшим региональным центрам страны, таких как Казань, Новосибирск, Самара, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Челябинск, Нижний Новгород, Уфа, Ростов-на-Дону и Волгоград.

Дальнейшее развитие наиболее обеспеченных профессиональными торговыми объектами районов города (в первую очередь Ленинский, Железнодорожный и Коминтерновский районы) будет происходить, главным образом, в направлении реконцепции и редевелопмента устаревших и неэффективных объектов. Перспективным для застройки районными торговыми центрами является Левобережный район, главным образом, районы ВОГРЭС, Шинного завода, заводов ВАСО, СК и Рудгормаш, где застраиваются новые жилые микрорайоны.

Основной спрос на качественные торговые площади в городе по-прежнему формируется со стороны ритейлеров продуктов питания, товаров для дома, одежды и обуви, бытовой техники и электроники, мобильной связи.

Доля вакантных площадей в профессиональных торговых центрах Воронежа составляет в среднем по рынку 10-15%. В наиболее популярных торговых центрах заполняемость приближается к 100%. Низколиквидные и  неконцептуальные ТЦ продолжают испытывать проблемы. Доля вакантных площадей в них может составлять до 30%.

По итогам I полугодия 2012 года средние арендные ставки на качественные торговые помещения продемонстрировали незначительный рост в пределах 5%. Величина арендной ставки по-прежнему зависит от формата и специализации арендатора, местоположения и удобства расположения торгового помещения в торговой галерее по отношению к основным покупательским потокам, арендуемой площади и технического состояния.

По прогнозам аналитиков компании ИнвестОценка, сложившийся уровень вакантных площадей удержит рост арендных ставок на качественные торговые помещения Воронежа по итогам 2012 года в пределах 5-10%. Более существенный рост арендных ставок возможен лишь на помещения в наиболее популярных торговых центрах с высоким показателем заполняемости и листом ожидания.

До конца 2014 года на рынок выйдет порядка 140 тыс. кв. м качественной торговой недвижимости, львиная доля которой - торговые помещения в составе третьей очереди ТДК «Галерея Чижова» (89 тыс. кв. м) и МФК на пр-те Революции (16 тыс. кв. м).

Финансирование ключевых строительных проектов торговой недвижимости города по-прежнему осуществляет Сбербанк РФ.

По прогнозам аналитиков компании ИнвестОценка, ввод в течение следующих 2-3-х лет всех заявленных торговых объектов может привести к профициту предложения. При этом если основные тенденции роста оборота розничной торговли и экономики города в целом сохранятся и в перспективе, уровень предложения будет соответствовать спросу.

Следует ожидать усиления ротации арендаторов и дифференциации арендных ставок между удачными и слабыми торговыми объектами, разрыв между которыми в последнее время все более усугубляется, в основном, за счет корректировки арендных ставок последних. Если в условиях ненасыщенного рынка широко была распространена практика косметического ремонта и реконструкции торговых центров, что позволяло достаточно быстро обеспечить их заполняемость и повысить доходность, то в текущих условиях конкурентного рынка без проведения соответствующей реконцепции данная практика уже не будет столь успешной, поскольку современный торговый центр – это место, создающее удобство и благоприятную атмосферу для покупок и отдыха.         

Серьезную конкуренцию объектам street-retail составляют качественные помещения в торговых центрах, доступность площадей в которых в силу роста объема предложения в последние годы увеличилась. Следствием этого стал рост доли вакантных площадей и корректировка запрашиваемых ставок аренды. Тем не менее, сегмент street-retail по-прежнему можно считать перспективным для операторов розничной торговли, особенно товаров класса «люкс» и сотовой связи, офисов продаж банков и страховых компаний.

Наиболее высокие арендные ставки традиционно запрашиваются на объекты street-retail на основных торговых коридорах Воронежа, в первую очередь пр-т Революции и ул. Плехановская. Кроме того, наблюдается рост интереса к помещениям street-retail вдоль основных транспортных магистралей и в спальных районах города.

По итогам 2012 года рост арендных ставок в пределах 10% возможен лишь на наиболее дефицитные в настоящее время качественные объекты street-retail с удачным местоположением и высоким трафиком. 

C материалами обзора можно ознакомиться в разделе "Обзоры и аналитика рынка недвижимости".