Обзор рынка торговой недвижимости Воронежа по итогам 2011 года

15.01.2012

Отделом исследований и аналитики компании «ИнвестОценка» подготовлен обзор рынка торговой недвижимости Воронежа по итогам 2011 года.

Основными тенденциями на рынке торговой недвижимости Воронежа в 2011 году стали дальнейшая активизация арендаторов, выход на рынок новых зарубежных и отечественных торговых сетей и брендов.

В то же время, 2011 год ознаменовался рекордно низкими объемами ввода нового предложения торговых площадей по сравнению с предыдущими годами, перенос сроков открытия торговых центров и отсутствие планов нового строительства.

Спрос на ближайший год практически удовлетворен за счет открытия в 2010 году четырех крупных объектов общей арендопригодной площадью 274 320 кв. м, имеющих еще существенную долю вакантных площадей. Совокупное предложение торговой недвижимости практически полностью удовлетворяет текущим потребностям города. По показателю обеспеченности жителей качественными торговыми площадями (428 кв. м GLA на 1 000 жителей) Воронеж приблизился к крупнейшим региональным центрам страны, таких как Казань, Новосибирск, Самара, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Челябинск, Нижний Новгород, Уфа, Ростов-на-Дону и Волгоград.

Дальнейшее развитие наиболее обеспеченных профессиональными торговыми объектами районов города (в первую очередь Ленинский, Железнодорожный и Коминтерновский районы) будет происходить, главным образом, в направлении реконцепции и редевелопмента устаревших и неэффективных объектов. Перспективным для застройки районными торговыми центрами является Левобережный район, главным образом, районы ВОГРЭС, Шинного завода, заводов ВАСО, СК и Рудгормаш, где застраиваются новые жилые микрорайоны.

Основной спрос на качественные торговые площади в городе по-прежнему формируется со стороны ритейлеров продуктов питания, товаров для дома, одежды и обуви, бытовой техники и электроники, мобильной связи.

По прогнозам аналитиков компании ИнвестОценка, активная экспансия зарубежных и российских торговых операторов на воронежский рынок продолжится в течение всего 2012 года.

Доля вакантных площадей в профессиональных торговых центрах Воронежа составляет в среднем по рынку 10-15%. В наиболее популярных торговых центрах заполняемость приблизилась к 100%. Доля свободных площадей в новых торговых центрах, открытых в 2010 году, постепенно снижается, но и в зависимости от объекта может составлять до 20%.

По итогам 2011 года средние арендные ставки на качественные торговые помещения продемонстрировали умеренный рост в пределах 5-10%. Величина арендной ставки по-прежнему зависит от формата и специализации арендатора, местоположения и удобства расположения торгового помещения в торговой галерее по отношению к основным покупательским потокам, арендуемой площади и технического состояния.

По прогнозам аналитиков компании ИнвестОценка, сложившийся уровень вакантных площадей удержит рост арендных ставок на качественные торговые помещения в профессиональных торговых центрах Воронежа по итогам 2012 года в пределах 5-10%. Более существенный рост арендных ставок возможен лишь на помещения в наиболее популярных торговых центрах с высоким показателем заполняемости и листом ожидания.

В перспективе ближайших двух-трех лет, ввиду резкого снижения объемов нового строительства, возможно, возникнет дефицит качественного предложения торговой недвижимости, способный спровоцировать рост арендных ставок и цен продажи.

Следует ожидать усиления ротации арендаторов и дифференциации арендных ставок между удачными и слабыми торговыми объектами, разрыв между которыми в последнее время все более усугубляется, в основном, за счет корректировки арендных ставок последних. Если в условиях ненасыщенного рынка широко была распространена практика косметического ремонта и реконструкции торговых центров, что позволяло достаточно быстро обеспечить их заполняемость и повысить доходность, то в текущих условиях конкурентного рынка без проведения соответствующей реконцепции данная практика уже не будет столь успешной, поскольку современный торговый центр – это место, создающее удобство и благоприятную атмосферу для покупок и отдыха. 

Серьезную конкуренцию объектам street-retail составляют качественные помещения в торговых центрах, доступность площадей в которых в силу роста объема предложения в последние годы увеличилась. Следствием этого стал рост доли вакантных площадей и корректировка запрашиваемых ставок аренды. Тем не менее, сегмент street-retail по-прежнему можно считать перспективным для операторов розничной торговли, особенно товаров класса «люкс» и сотовой связи, офисов продаж банков и страховых компаний.

Наиболее высокие арендные ставки традиционно запрашиваются на объекты street-retail на основных торговых коридорах Воронежа, в первую очередь пр-т Революции и ул. Плехановская. Кроме того, наблюдается рост интереса к помещениям street-retail вдоль основных транспортных магистралей и в спальных районах города.

По итогам 2012 года рост арендных ставок в пределах 10-15% возможен лишь на наиболее дефицитные в настоящее время качественные объекты street-retail с удачным местоположением и высоким трафиком.

C материалами обзора можно ознакомиться в разделе "Обзоры и аналитика рынка недвижимости".