Калькулятор корректировки на площадь (фактор масштаба) при определении стоимости недвижимости в Центрально-Черноземном регионе
Аналитический центр ООО «АКГ «ИнвестОценка» представляет свою новую разработку - онлайн сервис КАЛЬКУЛЯТОР КОРРЕКТИРОВКИ НА ПЛОЩАДЬ («ФАКТОР МАСШТАБА»), который должен способствовать удобству расчетов соответствующей корректировочной поправки при определении стоимости объектов недвижимости в нашем регионе.
Сервис может быть полезен для:
- независимых оценщиков и судебных экспертов;
- сотрудников ГБУ, уполномоченных на определение кадастровой стоимости и контроль процедуры установления кадастровой стоимости в размере рыночной;
- сотрудников залоговых служб банков, корпоративных заказчиков и органов власти, осуществляющих контроль качества результатов оценки недвижимости.
В ходе мониторинга и последующей обработки рыночной информации аналитиками ООО «АКГ «ИнвестОценка» были использованы следующие источники информации:
- материалы объявлений о ценах предложения на продажу и в аренду земельных участков и объектов коммерческой недвижимости Центрально-Черноземного региона, размещенные на сайтах https://cian.ru/, https://www.avito.ru/, https://fbn.rgr.ru/, https://realty.ya.ru/ и др.;
- данные региональной базы-агрегатора объектов коммерческой недвижимости Центрально-Черноземного региона ООО «АКГ «ИнвестОценка»;
- программный комплекс автоматизации процессов сбора, обработки, анализа, верификации и визуализации аналитической информации ООО «АКГ «ИнвестОценка».
В результате применения аналитико-статистических методов исследования рынка недвижимости Центрально-Черноземного региона расчетно были получены рыночные значения коэффициентов торможения (показателей степенной функции), которые применяются в рамках определения корректировки на площадь (фактор масштаба) к ценам объектов-аналогов. Данная корректировка традиционно осуществляется по формуле:
Кs = (Sоо/Sоа)K
Кs – корректировка на общую площадь (фактор масштаба) к удельной цене объекта-аналога, %;
Sоо – общая площадь объекта оценки, кв. м;
Sоа – общая площадь объекта-аналога, сопоставимого по остальным параметрам (местоположение, вид использования, состояние и пр.), кв. м;
K – коэффициент торможения.
В основу применения корректировки на общую площадь (фактор масштаба) положена концепция о том, что в результате действия эффекта «торможения» при увеличении площади объекта недвижимости его удельная цена, как правило, снижается. В результате построения линии тренда зависимости удельной цены объекта недвижимости от его общей площади определяется коэффициент торможения.
Значения коэффициентов торможения представлены для пяти регионов Черноземья (Белгородская, Воронежская, Курская, Липецкая и Тамбовская области) и актуальны для расчета стоимости недвижимости в период с 2020 по 2024 годы в разрезе ключевых сегментов рынка земельных участков и коммерческой недвижимости (подробнее о сегментации рынка недвижимости по ссылке: https://investocenka.ru/klassifikatsiya-nedvizhimosti.html) с указанием минимального, среднего и максимального значений из доверительного и расширенного интервалов. Доверительный интервал отвечает доверительной вероятности 95%. А расширенный интервал показывает интервал возможных значений - от минимального до максимального.
|
Регионы Черноземья |
Дата актуальности исследования |
Актуально для даты оценки в период |
|---|---|---|
|
Белгородская область Воронежская область Курская область Липецкая область Тамбовская область |
01.01.2020г. 01.01.2021г. 01.01.2022г. 01.01.2023г. 01.01.2024г. |
с 01.01.2020г. по 31.12.2020г. с 01.01.2021г. по 31.12.2021г. с 01.01.2022г. по 31.12.2022г. с 01.01.2023г. по 31.12.2023г. с 01.01.2024г. по 31.12.2024г. |
!!!Значения коэффициентов торможения рекомендуемы к применению в расчете корректировки на площадь при оценке объекта недвижимости по состоянию на даты оценки в течение года с даты актуальности исследования (т.е. до появления более актуальной информации). Например, при оценке на дату оценки 01.07.2022г. следует применять значение коэффициента торможения с датой актуальности 01.01.2022г.
Следует отметить, что в ходе проведения обработки данных не было выявлено существенных отличий в значениях коэффициентов торможения в зависимости от типа предложения (продажа или аренда), а также в зависимости от типа рынка (активный или неактивный), в связи с чем представленные значения коэффициентов торможения могут одинаково применяться к аналогам, предлагаемым как на продажу, так и в аренду, как для активного, так и для неактивного рынков недвижимости регионов Черноземья.
Основным преимуществом «Калькулятора корректировки на площадь» является применение в расчетах значений коэффициентов торможения, построенных на основании анализа регионального рынка и характерных конкретно для областей Центрально-Черноземного региона. В то время как в известной справочной литературе и информационных источниках для оценщиков предлагаются лишь укрупненные и «усредненные» значения коэффициентов торможения для всей страны в целом или для регионов, сгруппированных, например, по численности населения, т.е. без региональной специфики. Таким образом, применение «Калькулятора корректировки на площадь» позволяет более точно и с большей степенью достоверности проводить расчеты рыночной стоимости недвижимости в регионах Черноземья.
Еще одним неоспоримым преимуществом «Калькулятора корректировки на площадь» является удобство его применения. Подставив значения площадей объекта оценки и объекта-аналога, и получив соответствующее значение коэффициента торможения, выбрав соответствующие поля (регион, период, тип и функциональное назначение недвижимости), можно оперативно получить величину корректировки на площадь и обеспечить наглядность выбора коэффициента торможения, сделав скрин страницы «Калькулятора корректировки на площадь» и вставив его в Отчет об оценке.
Кроме того, в «Калькуляторе корректировки на площадь» предполагается возможность использования в расчетах значений коэффициентов торможения, рассчитанных самостоятельно. Для этого в соответствующую ячейку (степень формулы) необходимо лишь вставить значение вашего коэффициента торможения.
И самое главное, «Калькулятор корректировки на площадь» - это БЕСПЛАТНЫЙ РЕСУРС, разработанный с учетом особенностей регионального рынка недвижимости и согласованный с региональным оценочным сообществом в лице Союза Оценщиков и Экспертов Черноземья.
При этом применение предлагаемых показателей степенной функции (коэффициентов торможения) имеет и ряд ограничений. В первую очередь, рекомендуется с осторожностью применять корректировку на площадь для объектов, площади которых существенно отличаются (корректировочная поправка по модулю более 50%). В этом случае, величина корректировки может быть не показательной, так как такие объекты без проведения соответствующего анализа и пояснений могут не являться аналогами по отношению друг к другу.
Также, при наличии у оценщика или эксперта собственных исследований и суждений, позволяющих более точно описать зависимость удельной цены и площади конкретного объекта в конкретном сегменте рынка недвижимости, рекомендуется представить в отчете об оценке соответствующие обоснования и расчеты.
В ближайшее время для удобства расчета корректировки на площадь ресурс «Калькулятор корректировки на площадь» планируется дополнить матрицами корректирующих коэффициентов (шахматными таблицами) с указанием зависимости между диапазонами площадей в рамках каждого рассматриваемого сегмента рынка недвижимости Центрально-Черноземного региона.
